Wohnung (Condominium) in Thailand kaufen: Warum dies der einfachste Weg zu Eigentum ist

Der Traum von einer eigenen Immobilie in Thailand – für viele Auswanderer und Investoren scheint er kompliziert und voller rechtlicher Hürden. Doch es gibt einen direkten und unkomplizierten Weg, der speziell für Ausländer geschaffen wurde: der Kauf einer Eigentumswohnung, eines sogenannten Condominiums. In diesem Artikel erklären wir dir, warum der Kauf eines Condos der einfachste Weg zu sicherem Eigentum in Thailand ist, worauf du achten musst und wie der Prozess abläuft.

Was ist ein Condominium und warum ist es für Ausländer so attraktiv?

Ein Condominium, oft auch kurz “Condo” genannt, ist vergleichbar mit einer deutschen Eigentumswohnung. Es handelt sich um eine private Wohneinheit innerhalb eines größeren Gebäudekomplexes, der gemeinschaftliche Einrichtungen wie einen Pool, ein Fitnessstudio, einen Sicherheitsdienst und eine Lobby teilt. Der entscheidende Vorteil für Ausländer liegt im Condominium Act B.E. 2522 (1979). Dieses Gesetz erlaubt es Ausländern explizit, Eigentumswohnungen in Thailand direkt auf ihren eigenen Namen zu kaufen und als alleiniger Eigentümer im Grundbuch (Chanot) eingetragen zu werden.

Die 49%-Regel: Die einzige wichtige Einschränkung

Die einzige wesentliche Bedingung für den ausländischen Eigentumserwerb ist die sogenannte 49%-Regel. Sie besagt, dass in einem Condominium-Projekt maximal 49% der gesamten verkaufbaren Fläche an Ausländer verkauft werden dürfen. Die restlichen 51% müssen sich in thailändischem Besitz befinden. Solange diese Quote im gewünschten Gebäude noch nicht ausgeschöpft ist, steht deinem Kauf nichts im Wege. Seriöse Bauträger und Makler können dir jederzeit den aktuellen Stand der Ausländerquote (“Foreign Quota”) für ein Projekt nennen.

Die Vorteile des Condo-Kaufs gegenüber anderen Modellen

Im Vergleich zu den komplexeren Wegen wie der Gründung einer Company Ltd. oder einem langfristigen Pachtvertrag (Leasehold) für ein Haus, bietet der Kauf eines Condominiums klare Vorteile:

• Direktes und sicheres Eigentum: Du bist der eingetragene Eigentümer der Wohnung, nicht eine Firma. Dein Name steht im Grundbuch (Chanot), was dir die höchste Form der Rechtssicherheit bietet.
• Einfacher Prozess: Der Kaufprozess ist standardisiert und wesentlich unkomplizierter als die Gründung einer Firma.
• Keine laufenden Kosten für eine Firma: Du sparst dir die jährlichen Kosten für Buchhaltung, Bilanzen und Steuererklärungen, die bei einer Company Ltd. anfallen.
• Einfache Vererbbarkeit: Deine Eigentumswohnung kann problemlos an deine Erben (auch wenn diese Ausländer sind) vererbt werden.
• Gute Infrastruktur: Condominiums bieten in der Regel eine hervorragende Infrastruktur mit Pool, Fitness, Sicherheit und oft auch einem Management, das sich um die Instandhaltung kümmert.

Der Kaufprozess einer Eigentumswohnung: Schritt für Schritt

Der Kauf eines Condos ist ein transparenter Prozess, der sich in der Regel wie folgt gestaltet:

Schritt 1: Auswahl und Reservierung

Sobald du deine Traumwohnung gefunden hast, schließt du einen Reservierungsvertrag (“Reservation Agreement”) ab und leistest eine kleine Anzahlung (ca. 50.000 – 100.000 THB), um die Wohnung vom Markt zu nehmen.

Schritt 2: Due Diligence (Sorgfaltsprüfung)

Auch wenn der Prozess einfacher ist, solltest du nicht auf einen unabhängigen Anwalt verzichten. Dieser prüft für dich:

• Den Landtitel des Projekts und die Baugenehmigungen.
• Die Einhaltung der 49%-Ausländerquote.
• Den Kaufvertrag auf faire und rechtssichere Klauseln.

Schritt 3: Der Kaufvertrag (Sales and Purchase Agreement)

Nach erfolgreicher Prüfung unterzeichnest du den eigentlichen Kaufvertrag. Zu diesem Zeitpunkt wird eine größere Anzahlung fällig, meist 10-30% des Kaufpreises.

Schritt 4: Überweisung des Kaufpreises aus dem Ausland

Dies ist ein entscheidender Punkt! Um als Ausländer ein Condo kaufen zu können, muss der gesamte Kaufpreis in ausländischer Währung nach Thailand überwiesen werden. Die thailändische Empfängerbank stellt dir dann ein Foreign Exchange Transaction Form (FETF) aus, früher als Thor Tor 3 bekannt. Dieses Dokument ist der offizielle Nachweis, dass das Geld aus dem Ausland stammt und ist zwingend für die Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt erforderlich.

Schritt 5: Eigentumsübertragung im Grundbuchamt (Land Office)

Am Tag der Übertragung treffen sich alle Parteien beim Grundbuchamt. Hier werden die restliche Kaufsumme bezahlt, die anfallenden Steuern und Gebühren entrichtet und dein Name wird als neuer Eigentümer in das Chanot (Grundbuchurkunde) eingetragen. Herzlichen Glückwunsch, du bist nun offizieller Eigentümer einer Immobilie in Thailand!

Kosten und Gebühren beim Kauf eines Condominiums

Die Nebenkosten sind identisch mit denen beim Hauskauf und werden meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt:

• Transfer Fee (Übertragungsgebühr): 2% des Schätzwertes.
• Specific Business Tax: 3,3%, wenn die Wohnung weniger als 5 Jahre im Besitz des Verkäufers war.
• Stamp Duty (Stempelsteuer): 0,5%, wenn die Specific Business Tax nicht anfällt.
• Withholding Tax (Quellensteuer): ca. 1-3%.

Zusätzlich fallen bei Condominiums noch laufende Kosten an:

• Sinking Fund: Eine einmalige Zahlung in einen Instandhaltungsfonds für zukünftige größere Reparaturen am Gebäude.
• Maintenance Fee / Common Area Fee: Eine monatliche Gebühr für die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche (Pool, Fitness, Sicherheit etc.), die pro Quadratmeter berechnet wird.

Worauf solltest du beim Kauf achten?

• Lage, Lage, Lage: Eine gute Lage ist entscheidend für die Wertentwicklung und eine eventuelle Vermietbarkeit.
• Bauträger und Management: Recherchiere die Reputation des Bauträgers und der Verwaltungsgesellschaft. Ein gutes Management ist Gold wert.
• Zustand der Gemeinschaftsanlagen: Sind Pool, Fitnessraum und Lobby in einem gepflegten Zustand? Das sagt viel über die Qualität der Verwaltung aus.
• Nebenkosten: Frage genau nach der Höhe der monatlichen Maintenance Fee und der einmaligen Zahlung in den Sinking Fund.

Fazit: Der goldene Weg zu sicherem Eigentum

Der Kauf eines Condominiums ist zweifellos der einfachste, sicherste und transparenteste Weg für Ausländer, um in Thailand Immobilieneigentum zu erwerben. Du erhältst einen vollwertigen, im Grundbuch eingetragenen Eigentumstitel und umgehst die komplizierten und rechtlich unsicheren Konstruktionen wie die Gründung einer Company Ltd. Wenn du also von einer eigenen Immobilie im Land des Lächelns träumst und eine Wohnung für dich infrage kommt, ist der Condo-Kauf die mit Abstand beste Wahl. Mit der richtigen Beratung und einer sorgfältigen Auswahl steht deinem Traum nichts im Wege.