Die 5 größten Risiken beim Immobilienkauf in Thailand und wie du dich davor schützt

Thailand ist ein Paradies für Auswanderer und Investoren, und der Traum von einer eigenen Villa mit Pool oder einem schicken Apartment mit Meerblick ist für viele zum Greifen nah. Doch der Immobilienmarkt im Land des Lächelns hat auch seine Schattenseiten. Unwissenheit, Naivität und die Zusammenarbeit mit den falschen Leuten können schnell zu einem finanziellen Desaster führen. In diesem Artikel decken wir die 5 größten Risiken beim Immobilienkauf in Thailand auf und geben dir konkrete Tipps, wie du dich effektiv davor schützen kannst.

Risiko 1: Unseriöse Makler und überhöhte Preise

Der Beruf des Immobilienmaklers ist in Thailand nicht reguliert. Jeder kann sich als Makler bezeichnen, was leider vielen schwarzen Schafen Tür und Tor öffnet. Diese “Makler” haben oft nur ein Ziel: eine schnelle und hohe Provision zu kassieren.

Die Masche: Dir werden Immobilien zu völlig überhöhten Preisen angeboten. Die Differenz zwischen dem tatsächlichen Preis, den der Verkäufer erhält, und dem, was du zahlst, streicht der Makler als saftige Provision ein. Oft werden auch Objekte angepriesen, die rechtliche Mängel haben oder für Ausländer gar nicht legal erwerbbar sind.

Wie du dich schützt:

• Arbeite nur mit etablierten und lizenzierten Agenturen: Recherchiere die Agentur online, lies Bewertungen und prüfe, ob sie ein richtiges Büro und eine offizielle Firmenregistrierung hat.
• Vergleiche Preise: Nutze Online-Portale wie FazWaz, DDProperty oder Hipflat, um ein Gefühl für die marktüblichen Preise in der gewünschten Region zu bekommen.
• Sei misstrauisch bei zu viel Druck: Ein seriöser Makler wird dich niemals zu einer schnellen Entscheidung drängen.
• Engagiere deinen eigenen Anwalt: Verlasse dich niemals auf den Anwalt, den dir der Makler oder Verkäufer empfiehlt. Nur ein unabhängiger Anwalt vertritt wirklich deine Interessen.

Risiko 2: Rechtliche Fallstricke und ungültige Eigentumstitel

Das thailändische Immobilienrecht ist komplex und für Ausländer oft undurchsichtig. Ein Fehler bei der rechtlichen Konstruktion deines Eigentums kann im schlimmsten Fall zum Totalverlust deiner Investition führen.

Die Masche: Dir wird ein Grundstück mit einem unsicheren Landtitel (z.B. Nor Sor 3 oder schlechter) verkauft, der keinen vollwertigen Eigentumserwerb ermöglicht. Oder es wird eine Company Ltd. zur Umgehung des Landbesitzverbots für Ausländer fehlerhaft aufgesetzt, was sie rechtlich anfechtbar macht.

Wie du dich schützt:

• Bestehe auf einem Chanot-Titel: Der “Chanot” (Nor Sor 4) ist der höchste und sicherste Landtitel in Thailand. Er ist GPS-vermessen und garantiert die rechtmäßige Eigentümerschaft.
• Lass eine professionelle Due Diligence durchführen: Dein Anwalt muss vor dem Kauf eine gründliche Sorgfaltsprüfung beim Grundbuchamt durchführen. Er prüft den Landtitel, eventuelle Belastungen (Hypotheken, Pachtverträge) und die Baugenehmigungen.
• Wähle das richtige Eigentumsmodell: Für Wohnungen ist der Kauf eines Condominiums auf deinen Namen die sicherste Option. Für Häuser ist ein registrierter Pachtvertrag (Leasehold) oft sicherer als eine schlecht strukturierte Company Ltd.

Risiko 3: Baumängel und versteckte Schäden

Die Bauqualität in Thailand kann stark variieren. Besonders bei günstigen Angeboten oder Off-Plan-Projekten (Kauf vom Bauplan) besteht die Gefahr von erheblichen Baumängeln, die erst nach dem Kauf sichtbar werden.

Die Masche: Mängel wie undichte Dächer, fehlerhafte Elektrik, schlechte Isolierung oder Risse im Fundament werden kaschiert oder sind für den Laien nicht sofort erkennbar. Nach dem Kauf weigert sich der Bauträger oder Verkäufer, für die Schäden aufzukommen.

Wie du dich schützt:

• Beauftrage einen unabhängigen Baugutachter: Besonders bei älteren Immobilien oder wenn du Zweifel an der Bauqualität hast, ist ein professionelles Gutachten unerlässlich. Die Kosten dafür sind im Vergleich zu potenziellen Sanierungskosten gering.
• Prüfe die Reputation des Bauträgers: Bei Neubauprojekten solltest du die bisherigen Projekte des Bauträgers besichtigen und mit anderen Käufern sprechen.
• Dokumentiere alles im Übergabeprotokoll: Halte bei der Übergabe jeden noch so kleinen Mangel schriftlich und mit Fotos fest und vereinbare Fristen zur Behebung.

Risiko 4: Betrug durch gefälschte Dokumente oder Identitäten

Obwohl seltener, kommt es immer wieder zu dreisten Betrugsmaschen, bei denen Kriminelle sich als Eigentümer ausgeben oder Dokumente fälschen.

Die Masche: Ein Betrüger gibt sich mit gefälschten Papieren als Eigentümer einer Immobilie aus, kassiert eine Anzahlung und verschwindet. Oder es werden gefälschte Grundbuchauszüge (Chanots) vorgelegt, die ein nicht existentes oder bereits verkauftes Grundstück ausweisen.

Wie du dich schützt:

• Zahle niemals große Summen in bar oder ohne Vertrag: Leiste Anzahlungen nur per Banküberweisung und nach Unterzeichnung eines von deinem Anwalt geprüften Reservierungsvertrags.
• Persönliche Überprüfung beim Grundbuchamt: Dein Anwalt muss die Identität des Verkäufers und die Echtheit des Chanots direkt beim zuständigen Grundbuchamt verifizieren.
• Keine Vorauszahlungen ohne Besichtigung: Überweise niemals Geld für eine Immobilie, die du nicht persönlich besichtigt hast.

Risiko 5: Die “Nominee”-Falle bei der Company Ltd.

Die Gründung einer thailändischen Firma, um Land zu besitzen, ist legal, birgt aber das Risiko der sogenannten “Nominee”-Struktur. Thailändische Behörden gehen verstärkt gegen Firmen vor, bei denen die thailändischen Mehrheitsgesellschafter offensichtlich nur Strohmänner (“Nominees”) ohne eigenes wirtschaftliches Interesse sind.

Die Masche: Ein unseriöser Dienstleister stellt dir gegen eine Gebühr thailändische “Gesellschafter” zur Verfügung, die du nie zu Gesicht bekommst und die keinerlei Funktion in der Firma haben. Wenn die Behörden dies aufdecken, kann die Firma für illegal erklärt und das Land entzogen werden.

Wie du dich schützt:

• Wähle deine Partner sorgfältig aus: Die thailändischen Gesellschafter sollten echte Partner sein, z.B. deine thailändische Ehefrau/Ehemann oder vertrauenswürdige Geschäftspartner, die ein nachvollziehbares Interesse an der Firma haben.
• Sorge für eine saubere Firmenstruktur: Dein Anwalt sollte eine Struktur schaffen, die dir als Geschäftsführer die Kontrolle gibt, aber gleichzeitig die thailändischen Gesellschafter nicht zu reinen Strohmännern degradiert.
• Transparenz gegenüber den Behörden: Eine Firma, die auch eine (kleine) geschäftliche Aktivität nachweisen kann, ist weniger anfällig für eine Prüfung als eine reine Briefkastenfirma.

Fazit: Sicherheit durch Professionalität

Der Immobilienkauf in Thailand muss kein russisches Roulette sein. Die meisten Risiken lassen sich durch eine sorgfältige Vorbereitung, gesundes Misstrauen und vor allem durch die Zusammenarbeit mit einem unabhängigen und kompetenten Rechtsanwalt minimieren. Spare niemals an den Kosten für eine professionelle Due Diligence oder ein Baugutachten. Diese Investitionen sind deine beste Versicherung gegen einen teuren Fehlkauf. Wenn du diese Ratschläge befolgst, steht deinem sicheren Weg ins eigene Paradies nichts mehr im Wege.