Nebenkosten beim Immobilienkauf: Welche Steuern und Gebühren fallen zusätzlich an?
Du hast sie gefunden: deine Traumimmobilie in Thailand. Der Preis ist verhandelt, die Finanzierung steht, und du kannst es kaum erwarten, den Kaufvertrag zu unterschreiben. Doch halt! Hast du auch an die Nebenkosten gedacht? Genau wie in Deutschland kommen auch in Thailand zum reinen Kaufpreis noch eine Reihe von Steuern und Gebühren hinzu, die dein Budget erheblich belasten können. Diese Nebenkosten beim Immobilienkauf in Thailand werden oft unterschätzt und können für eine böse Überraschung sorgen, wenn man nicht darauf vorbereitet ist.
Dieser wichtige Kosten-Ratgeber erklärt dir detailliert, welche zusätzlichen Ausgaben beim Kauf einer Immobilie auf dich zukommen. Wir schlüsseln die Transfergebühr, die Stempelsteuer, die spezifische Geschäftssteuer und die Maklerkosten in Thailand für dich auf, damit du eine lückenlose und realistische Kalkulation für deinen Immobilienkauf hast.
Der Tag der Wahrheit: Die Übertragung im Grundbuchamt (Land Office)
Alle wesentlichen Gebühren und Steuern werden am Tag der Eigentumsübertragung direkt beim zuständigen Grundbuchamt (Land Office) fällig. Wer welche Kosten trägt – Käufer, Verkäufer oder beide zu je 50% – ist reine Verhandlungssache und sollte klar im Kaufvertrag (Purchase and Sale Agreement) festgehalten werden. Die übliche Praxis variiert, aber oft werden die Kosten geteilt.
Hier sind die vier Hauptkostenblöcke, mit denen du rechnen musst:
1. Die Übertragungsgebühr (Transfer Fee)
Die Transfergebühr in Thailand ist die grundlegende Gebühr für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Sie ist vergleichbar mit der deutschen Grunderwerbsteuer, aber deutlich niedriger.
- Höhe: 2% des offiziellen Schätzwertes der Immobilie. Wichtig: Die Basis ist nicht immer der tatsächliche Kaufpreis, sondern der oft niedrigere Schätzwert, den das Grundbuchamt festlegt.
- Wer zahlt? Üblicherweise wird diese Gebühr zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (jeder zahlt 1%). Es ist aber auch möglich, dass eine Partei die vollen 2% übernimmt. Alles Verhandlungssache!
Beispiel: Bei einem Schätzwert von 5.000.000 THB beträgt die Transfergebühr 100.000 THB. Bei Teilung zahlt jede Partei 50.000 THB (ca. 1.400€).
2. Die Stempelsteuer (Stamp Duty)
Die Stempelsteuer in Thailand ist eine weitere Steuer, die bei der Eigentumsübertragung anfällt. Sie wird jedoch nur dann fällig, wenn die spezifische Geschäftssteuer (siehe Punkt 3) nicht zur Anwendung kommt.
- Höhe: 0,5% des Kaufpreises oder des Schätzwertes, je nachdem, welcher Wert höher ist.
- Wer zahlt? In der Regel der Verkäufer.
- Wann fällt sie an? Immer dann, wenn die Immobilie länger als 5 Jahre im Besitz des Verkäufers war oder wenn es sich um eine Erbschaft handelt.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 5.000.000 THB beträgt die Stempelsteuer 25.000 THB (ca. 700€).
3. Die Spezifische Geschäftssteuer (Specific Business Tax – SBT)
Diese Steuer ersetzt die Stempelsteuer unter bestimmten Bedingungen. Sie soll kurzfristige Spekulationsgeschäfte eindämmen.
- Höhe: 3,3% des Kaufpreises oder des Schätzwertes (wiederum, je nachdem, welcher Wert höher ist). Diese 3,3% setzen sich aus 3,0% SBT und einer zusätzlichen Gemeindesteuer von 10% auf die SBT zusammen.
- Wer zahlt? Eindeutig der Verkäufer.
- Wann fällt sie an? Wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als 5 Jahre gehalten hat. Es gibt Ausnahmen, z.B. wenn der Verkäufer seinen Hauptwohnsitz für mindestens ein Jahr in der Immobilie hatte.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 5.000.000 THB beträgt die SBT 165.000 THB (ca. 4.620€). In diesem Fall fällt keine Stempelsteuer an.
4. Die Quellensteuer (Withholding Tax)
Dies ist im Grunde eine Vorauszahlung auf die Einkommensteuer des Verkäufers aus dem Verkaufsgewinn. Die Berechnung ist komplex, aber sie ist für dich als Käufer wichtig zu wissen, da sie Teil der Gesamtkosten ist, die am Tag der Übertragung beglichen werden.
- Höhe:
- Wenn der Verkäufer eine Privatperson ist, wird ein progressiver Steuersatz auf den Schätzwert abzüglich bestimmter Freibeträge angewendet (je länger die Haltedauer, desto höher der Freibetrag).
- Wenn der Verkäufer eine Firma (Company) ist, beträgt die Quellensteuer pauschal 1% des Kaufpreises oder Schätzwertes.
- Wer zahlt? Der Verkäufer.
Zusammenfassung der Steuern und Gebühren
| Kostenart | Höhe | Wer zahlt (in der Regel)? |
|---|---|---|
| Übertragungsgebühr (Transfer Fee) | 2% des Schätzwertes | Käufer & Verkäufer (je 1%) |
| Stempelsteuer (Stamp Duty) | 0,5% des Kaufpreises | Verkäufer (nur wenn keine SBT) |
| Spez. Geschäftssteuer (SBT) | 3,3% des Kaufpreises | Verkäufer (bei Haltedauer < 5 J.) |
| Quellensteuer (Withholding Tax) | Variabel (1% bei Firmen) | Verkäufer |
Als Käufer solltest du also fest mit 1% der Übertragungsgebühr rechnen. Die anderen Kosten trägt normalerweise der Verkäufer, aber sie beeinflussen natürlich dessen Preisverhandlungsbereitschaft.
Weitere Nebenkosten, die du nicht vergessen darfst
Neben den Kosten im Grundbuchamt gibt es weitere Posten in deinem Nebenkostenbudget:
Anwaltskosten (Legal Fees)
Dies ist die wichtigste und beste Investition, die du tätigen kannst! Engagiere niemals den Anwalt des Verkäufers oder des Maklers. Ein unabhängiger Anwalt prüft den Kaufvertrag, führt eine “Due Diligence” durch (Prüfung der Eigentumsverhältnisse, Lastenfreiheit etc.) und begleitet dich zum Grundbuchamt.
- Kosten: Für eine Standard-Transaktion (z.B. Condo-Kauf) liegen die Anwaltskosten zwischen 30.000 und 80.000 THB (ca. 840€ – 2.240€).
Maklerprovision in Thailand
Die gute Nachricht für Käufer: In Thailand zahlt die Maklerprovision in der Regel der Verkäufer. Sie ist bereits im Kaufpreis einkalkuliert.
- Höhe: Die übliche Maklerprovision in Thailand beträgt 3% bis 5% des Verkaufspreises.
Auch wenn du als Käufer nicht direkt dafür zahlst, ist es gut zu wissen, wie viel Spielraum bei der Preisverhandlung potenziell vorhanden ist.
Sonstige kleinere Gebühren
- Due Diligence Kosten: Für die genaue Prüfung der Grundbuchdokumente können zusätzliche Kosten anfallen.
- Übersetzungen: Wichtige Dokumente sollten für dich übersetzt werden.
- Änderung der Strom- und Wasserzähler: Die Umschreibung der Zähler auf deinen Namen kostet eine kleine Gebühr.
Fazit: Wie viel Nebenkosten solltest du einplanen?
Als Faustregel für dich als Käufer gilt:
Plane zusätzlich zum Kaufpreis etwa 2% bis 4% als Nebenkosten ein.
Dieser Puffer deckt in den meisten Fällen deinen Anteil an der Transfergebühr, die Anwaltskosten und sonstige kleine Ausgaben ab. Wenn du im Kaufvertrag aushandelst, dass der Verkäufer alle Steuern und Gebühren übernimmt (was unüblich ist), reduziert sich dein Anteil entsprechend. Wenn du hingegen zustimmst, alle Kosten zu tragen (was du nicht tun solltest), können die Nebenkosten auf 6-7% des Kaufpreises ansteigen.
Sei dir dieser Nebenkosten beim Immobilienkauf in Thailand bewusst, frage gezielt danach und halte alles schriftlich im Kaufvertrag fest. So wird der Weg zu deiner Traumimmobilie nicht durch eine unerwartete Rechnung getrübt.
